Ein Beitrag vom Nachtwächter am 22.02.2015
Teil 3 der mehrteiligen Reihe über Nullzinspolitik der Notenbanken und deren Folgen.
zum 1. Teil der Serie: Gefangen in der Nullzins-Falle
zum 2. Teil der Serie: Immobilienkredit: Mieten? Ich bin doch nicht blöd!
zum 4. Teil der Serie: EURO-Überlebensstrategie Nullzins-Politik – Schuldenmanagement by EZB
zum 5. Teil der Serie: Negativzins, Strafzins, Zero-Zins und Wucherzinsen!
zum 6. Teil der Serie: Neue Zinsen braucht das Land
zum 7. Teil der Serie: Nullzins-Politik meets Währungsreform
zum 8. Teil der Serie: “Rettung“ einer Währung? Es gibt keine Rettung…
Der Bondaffe sagt:
Das niedrige Zinsumfeld macht es für viele Menschen möglich sich auf das Wagnis Immobilienkredit einzulassen. Wenn aber „Hinz & Kunz“ als potentielle Kreditnehmer in Frage kommen, kommen auch „Karl & Anton“ auf dieselbe Idee. Mit dem Effekt das die Immobilienpreise kurz- bis mittelfristig steigen und sich eine Blase am Immobilienmarkt bildet. Traumhäuser kosten dann Albtraumpreise, aber die Kreditnehmer stört das wenig, Hauptsache die Kreditrate ist niedrig.
Die Entwicklung der Immobilienblase
Eine Immobilienmarktblase hat natürlich noch andere Gründe, dient sie doch gerade als lukrative Anlagemöglichkeit für Investoren. Bei steigenden Aktienkursen sagt man „Die Hausse nährt die Hausse“, bei Immobilien sind es die niedrigen Zinsen, die eine Umgebung für eine Hausse der Immobilienpreise schaffen.
Wenn diese Immobilienpreise zurückgehen sollten, wird das Risiko einer Neubewertung der Sicherheit und einem möglichem außerordentlichen Sonderkündigungsrecht des Kredits durch die Bank nicht erkannt. Im schlimmsten Fall wird bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Immobilie unter dem Restwert des Kredits verkauft. Was bleibt, sind Schulden in Höhe der Restdifferenz und der Verlust der Immobilie.
Der mögliche Zinsanstieg
Kredite mit variabler Verzinsung können besonders verlockend und günstig sein. Obwohl das Risiko eines Zinsanstiegs in der Eurozone verschwindend gering ist, muss ein schneller Zinsanstieg immer in Betracht gezogen werden. Inwieweit der Finanzierer einen schnellen Wechsel von variablen auf feste Zinsen durchführen kann, sollte im Vorfeld geklärt werden, allerdings ist auch in diesem Falle nichts umsonst. Dass sich dieses Nullzinsniveau 27 Jahre behaupten wird, ist sicher auszuschließen.
Verkaufsdruck und veränderte Zeiten
Natürlich stehen die Banken unter Druck. Im aktuellen gesamtwirtschaftlichen Umfeld verlangt die EZB eine großzügige Kreditvergabe. Die Wirtschaft muss in Schwung kommen; über die Immobilienkredite sollen die Bauwirtschaft und alle dazugehörigen nahen Branchen stimuliert werden.
Die Zeiten haben sich jedoch geändert, denn die klassische Baufinanzierung wird heutzutage nicht nur von den lokalen und einheimischen Banken angeboten. Die Finanzierungsmodelle und die Finanzierungspalette ist breiter geworden. Die Sparkasse oder Raiffeisenbank vor Ort ist nicht mehr an das Lokalprinzip gebunden, beide dürfen überall bundesweit finanzieren, sofern es nicht doch Beschränkungen gibt.
Wettbewerb der Finanzierer
Sie stehen in Konkurrenz zu Großbanken, Versicherungen, bundesweit spezialisierten Immobilien-Finanzierungsinstituten, Bausparkassen, ausländischen Banken aus der Eurozone/EU und der Nicht-EU, Online-Banken, privaten Finanz- und Kreditvermittlern, Fremdwährungskreditspezialisten und vielen mehr, die sich aufs gewerbliche und private Immobilienkreditgeschäft spezialisiert haben.
Die Möglichkeit und die Wahrscheinlichkeit, einen Kredit selbst unter schwierigeren Finanzierungsbedingungen zu erhalten, ist gestiegen und wenn nicht, steht die Konkurrenz schon in den Startlöchern. Kombinationen aus Ansparmodellen in Fonds oder Tilgungsstöcken sind möglich, Sondertilgungen und Rückzahlungen frei verhandelbar und natürlich ist der Fremdwährungskredit eine Alternative zur klassischen Heimatwährung-Finanzierung.
Masse, statt Klasse
Wäre das Zinsniveau heute höher, würde unter anderen Bedingungen finanziert. Denn die höheren Zinsen müssen zuerst vom Kreditnehmer erwirtschaftet werden. Heutzutage ist der Immobilienkredit aber ein Produkt, das verkauft werden muss. Denn die Zinsmargen sind für die Finanzierer gering, ein Ausgleich muss über das Volumen der ausgegebenen Kredite geschaffen werden. Dazu kann man die Produkte auf den Kreditnehmer maßschneidern.
Das Internet ist überschwemmt mit Kredit- und Finanzierungsrechnern. Rechnen muss man nicht mehr selbst, man bewegt nur noch den Cursor über den Kreditbetrag, dann erscheint die monatliche Rate. Wie viele Kreditnehmer ihre Finanzierungen unterschätzt haben, wird auf jeden Fall bei einem Zinsanstieg sichtbar. Es wird dann ähnlich zugehen wie beim Platzen der Immobilienblase in den USA im Jahr 2007. Es wird zuerst die Finanzierungen erwischen, die auf wackeligen Füßen stehen. In den USA war aber auch der Staat mit Schuld, denn fehlende Regulierungen machten eine ausschweifende und ausufernde Kreditvergabe überhaupt erst möglich.
Gefangen in der Nullzins-Falle
Sowohl Anleger als auch Kreditnehmer sind Gefangene des Nullzins-Fallen-Umfelds. Solange die Zentralbank aus welchen Gründen auch immer die Zinsen auf diesem Niveau hält, werden sich dynamische und neue Prozesse entwickeln. Nicht immer zur besonderen Begeisterung der einen oder anderen Gruppe, und hier hauptsächlich der Anleger. Auf Anlegerseite ist sehr viel von der EZB produziertes FIAT-Money unterwegs. Aber wohin damit, in einem ausgemergelten Staatsanleihen-Bondmarkt? Wie viel mehr bringt die eine oder andere Unternehmensanleihe und bei welchem Ausfallrisiko?
Wer heute einen Immobilienkredit mit Standardkonditionen aufnimmt, wird im Jahr 2042 fertig sein. Wer unter diesen Bedingungen einen Kredit aufnimmt, darf jetzt ein bestimmtes Alter nicht überschritten haben, denn sonst fließt kein Geld. Alles ist neu in diesem Umfeld, darum muss man auch mit Neuem rechnen. Gerade in einem Negativzinsszenario wird die Welt auf den Kopf gestellt. Nichts stimmt mehr.
Schuld-Sklaven
Erfahrungen und Wissen aus der Vergangenheit können nicht als Vergleich herangezogen werden, deshalb ist ein Vergleich mit einer Falle durchaus angebracht. Denn die Falle ist noch nicht zugeschnappt, sie sucht immer noch möglichst viele Opfer, nämlich Schuldopfer, die immerwährend Sklaven ihrer eigenen Schuld aus der Vergangenheit sind. Der Anleger wird zum Opfer, wenn der Schuldner nicht mehr zahlen kann, der Kreditnehmer hat sich eine Geldschuld aufgelastet, die er nicht zurückzahlen kann.
Die Nullzins-Falle ist ein Geschäft mit der eigenen Schuld und den pekuniären Schulden der Gegenpartei. Primär profitiert nur einer – der Staat. Dann kommen die Banken. Wer diesen beiden Institutionen sein Geld fast kostenlos zur Verfügung stellt, kann daher nur eines sein. Selbst schuld!
DER BONDAFFE
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Weiterlesen in Teil 4: EURO-Überlebensstrategie Nullzins-Politik
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